Las distintas asambleas de comunidades y su importancia para la toma de decisiones varía según la relevancia y sensibilidad de los temas a abordar. De allí que su celebración tenga diferentes formas de constituirse.
Una de las novedades de la nueva Ley de Copropiedad está centrada en el espacio de la toma de decisiones: las asambleas de copropietarios.
Si te preguntas qué aspectos nuevos introdujo en esta materia, estos son algunos de los principales:
- La citación a asamblea extraordinaria para entregar la administración del condominio se hará una vez enajenado el 66% de las unidades.
- En las Asambleas ordinarias, si existieran observaciones al balance, el administrador deberá responderlas en un plazo de 15 días.
- En las sesiones extraordinarias se agregan dos materias: retribución a los miembros del comité mediante porcentaje de descuento en el pago de los gastos comunes, y utilización de los recursos del fondo de reserva para solventar gastos comunes ordinarios de mantención o reparación.
- Podrá ser objeto de consulta por escrito o vía electrónica las materias de todo tipo de asamblea. Y la consulta se entenderá aprobada cuando se obtenga aceptación por escrito o vía electrónica de los copropietarios que representen el quórum exigido.
- Se podrá acordar la participación en las asambleas de manera virtual a través de videoconferencia u otros medios telemáticos.
Definiciones de Asamblea de comunidades
Visto lo anterior, ahora entraremos en algunos detalles que toda comunidad debe manejar y tener frescos:
- ¿Cómo se conforman las asambleas ahora?
- La asamblea ordinaria.
- La asamblea extraordinaria.
- Las videoconferencias y consultas escritas.
La Asamblea es el ámbito que reúne las voces y los votos de quienes representan los derechos de propiedad, y su asistencia y participación fueron modificados en 2022 para brindar mayor solidez al conjunto de normas, administración y convivencia.
La nueva ley de copropiedad inmobiliaria que rige ahora hace una diferenciación entre cada Asamblea, en la forma de citación y en la representación porcentual para votar y llegar a acuerdos.
Pasamos de 2 a 3 tipos: la Asamblea ordinaria, la extraordinaria de mayoría absoluta y la extraordinaria de mayoría reforzada.
La convocatoria a asambleas de una comunidad tendrá un único quórum de citación, que podrá hacerse por correo electrónico y un único quórum de constitución, lo que significa menor costo, agilidad en su envío y efectividad en su recepción.
Sin embargo, también podría presentar problemas en la práctica, si no se logra ese quórum único de constitución. En este punto es importante esperar la salida del Reglamento de la Ley para despejar dudas.
Asamblea ordinaria
Para asambleas ordinarias se requiere un mínimo de 33% de derechos del condominio y contar con la mayoría absoluta de los asistentes para tomar acuerdos (50% +1).
Aquí entran temas como la designación o renuncia de los miembros del comité; designación o remoción del administrador; un reporte de las actualizaciones de los planes de emergencia, y otros que son comunes a las tareas cotidianas del condominio.
Asamblea extraordinaria
En el caso de constituir las asambleas extraordinarias de mayoría absoluta se requiere la mayoría absoluta (50% + 1) de los derechos del condominio y la misma proporción para la aprobación de materias y acuerdos.
Estas reuniones -enfatiza- son para tocar temas más sensibles o de mayor magnitud que justifiquen mayor asistencia de copropietarios como reformas al reglamento; la remoción del comité; la entrega en uso y goce de espacios comunes.
Y para conformar la asamblea extraordinaria de mayoría reforzada se requiere un quórum de al menos el 66% de los derechos del condominio, y similar proporción para tomar decisiones y establecer acuerdos.
Videoconferencias y consultas escritas
La ley permite que las asambleas se realicen por videoconferencia, siempre y cuando esto esté contemplado en el reglamento de copropiedad.
Pero además, para poder realizar una asamblea de este tipo se debe cumplir con los requisitos que señale el reglamento de la Ley.
Eso significa que mientras no contemos con este reglamento (tal vez falten 12 meses para tenerlo), esta modalidad no es posible.
Sobre las consultas escritas, que antes estaban reservadas solo para algunas materias de asamblea extraordinaria, ahora podrán usarse para tratar y consultar todos los temas de cualquier tipo de asambleas, cumpliendo con los porcentajes de quórum para cada modalidad.
Sin embargo, su implementación también debe esperar que aparezca el Reglamento de la Ley donde se especificarán los requisitos de uso.
Cualquiera puede ser representante en Asambleas
La nueva Ley de Copropiedad ahora permite que por defecto el representante de los derechos de copropiedad en una asamblea ordinaria o en una extraordinaria de mayoría absoluta, sea el arrendatario, o cualquier ocupante del inmueble, a menos que el copropietario expresamente señale lo contrario.
¿Quiénes pueden participar en las Asambleas?
Hoy por efecto de la ley dejó de tener efecto la conexión histórica que existía entre ser copropietario y pertenecer al comité de administración. Ahora puede serlo cualquier persona debidamente autorizada, para lo cual un copropietario debe darle poder a través de una escritura pública.
Un efecto directo de este cambio en el paradigma de representación, es que probablemente habrá mayor asistencia a las asambleas. Y otra consecuencia es que los intereses de los arrendatarios (que sean autorizados a participar en asambleas y comités) tendrán más visibilidad.
¿Esta modalidad de participación cambiará las decisiones dentro de las comunidades? La pregunta es válida, y será el tiempo y el interés que pongan los vecinos quienes darán una respuesta.
Apoyo legal para Asambleas de Copropietarios.
Normalmente un abogado que asiste jurídicamente a los copropietarios de una comunidad es quien prepara las actas de una Asamblea. Se considera ideal.
Y cuando los vecinos de una comunidad tratan asuntos legales, es natural que el comité de administración cuente con la asistencia de abogados expertos.
Dependiendo del tema puede ser muy necesaria la consultoría legal, para que la comunidad esté segura y confiada de que sus decisiones están apegadas a la legalidad.
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